Kaupferlið

Kaupferlið á Spáni

Það getur verið ansi framandi að kaupa sér eign í öðru landi og því er mikilvægt að vera viss um að farið sé í gegnum sérfræðinga á sínu sviði. Hérna eru nokkrir hlutir sem gott er að vita áður en haldið er út í ferli sem slíkt.

Til þess að geta keypt þarf að verða sér úti um NIE-númer sem er spænsk kennitala fyrir erlenda ríkisborgara. Zenterhouse sér um að aðstoða sína viðskiptavini við að sækja um NIE-númer eða sækir um það fyrir þá gegn vægu gjaldi. NIE-númerið er mikilvægt til þess að geta opnað sér bankareikning á Spáni sem er nauðsynlegt þegar það kemur að kaupum, því þegar eign hefur verið keypt þá fara allar greiðslur vegna rekstur fasteignarinnar í gegnum þann reikning. Í flestum tilfellum fara bankar fram á að viðkomandi sé kominn með NIE-númer áður en bankareikningurinn er opnaður en sumsstaðar opna þeir reikning með vegabréfsnúmeri þangað til NIE-númerið er frágengið.

Þegar viðskiptavinur hefur ákveðið hvaða eign skal kaupa er gert tilboð, nái kaupandi og seljandi saman er innt af hendi staðfestingargreiðsla á notuðu húsnæði er sú greiðsla yfirleitt um 3.000 EUR í nýju húsnæði er hún oftast frá 3.000 EUR en stundum getur hún tekið mið af ákveðinni prósentu af kaupverði og verið því aðeins hærri. Staðfestingargreiðslan er gerð sem ákveðið loforð á milli kaupanda og seljanda, kaupandi hefur því ákveðið að festa sér þessa eign og seljandi tekur hana af markaði á meðan seljandi verður sér úti um NIE-númer, bankareikning og Zenterhouse sér um að afla nauðsynlegra gagna svo að kaupsamningur geti farið fram. Athugið þó að staðfestingargreiðslan er óafturkræf.

Munurinn á greiðslutilhögun þegar keypt er notuð eða ný eign er sú að þegar keypt er notuð eign þá er gengið frá öllum greiðslum við afsal, við kaup á nýrri eign er gengið frá greiðslum eftir byggingarstigi eignar, í þeim tilfellum eru kaupendur tryggðir af bankaábyrgð viðkomandi verktaka. Greiðslur sem greiðast á þessum byggingarstigum eru í heildina 30 – 50%, svo er rest greidd við afsal. Þegar það kemur að lánasamningur ef fólk vill fjármagna allt að 70% þá er hægt að ganga frá því með lánsloforði banka, en lán eru aldrei greidd út nema við afsal. Undanskilið frá þessum greiðslum er staðfestingargreiðslan sem er notuð til þess að festa húsnæðið eins og áður var tekið fram.

Fjármögnun er í boði hjá spænskum bönkum allt að 70% að kaupverði eignarinnar athugið þó að lánstími fer eftir aldri lántaka, yngra fólk á því möguleika á lengra láni en það eldra. Lánstími er því algengur 15 – 35 ár, miðað er við að lánið sé uppgreitt við 75 – 80 ára aldur. Lánin eru mjög hagstæð og óverðtryggð og hægt er að velja á milli fastra eða breytilegra vaxta. Það er mikil samkeppni á þessum markaði og Zenterhouse mun finna út úr hver hagstæðasti kosturinn er fyrir sína viðskiptavini hverju sinni. Minnsta málið er að setja upp dæmi fyrir hvern og einn viðskiptavin um hvernig kaup kæmu út með ákveðinni lántöku hverju sinni.

Annar háttur er á afsölum á Spáni heldur en á Íslandi en þar fer afsal fram hjá (Notario) Sýslumannsumboði, þar er um að ræða óháðan aðila sem fer yfir öll gögn sem kemur að kaupum og sölu og passar að á hvorugan aðila halli. Lögfræðingur Zenterhouse sér um að ganga frá öllum gögnum sem fara svo til Sýslumanns. Hjá Sýslumanni hittast svo kaupendur, seljendur, sýslumaður og starfsmaður banka ef um lánatöku er að ræða. Þar sem allar greiðslur hafa verið inntar af hendi við afsal er gríðarlega rík skoðunarskylda hjá kaupanda sem er gott að hafa í huga. Eign er aldrei afhent fyrr en eftir að gengið er frá afsali.

Eftir að gengið hefur verið frá kaupum þarf að nafnabreyta öllu sem kemur að eigninni eins og vatns, rafmagns, gassamningum og aðild að viðkomandi húsfélagi, Zenterhouse sér um allar þessar breytingar fyrir sína viðskiptavini.

Ólíkt því sem við þekkjum á Íslandi en þá bætist við kostnaður við kaupin eins og virðisaukaskattur af uppgefnu verði sem er 10%. Við þetta bætist einnig

· Þinglýsingargjald 1,5% af uppgefnu kaupverði

· Ef fólk tekur lán

o Þinglýsingargjald vegna láns 1,5% af lánsfjárhæð

o Lántökugjald venjulega um 1%

o Bankamat ef bankinn vill meta eign til lánshlutfalls 150-400 EUR (notaðar eignir)

· Orkusamningar sem þarf að stofna til 300 – 500 EUR (nýjar eignir)

· NIE-númer 150 EUR á einstakling (spænsk kennitala)

· Lögfræðikostnaður 1000 – 1500 EUR eftir umfangi viðskiptanna

Gott er því að gera ráð fyrir allt að 13% kostnaði við kaup á eign sem bætist þá við kaupverð.